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【经办案例】：王某某与刘某某小产权房买卖纠纷案

【案情简介】：这是一起成功的反败为胜的案例，叶栋强、汪志国律师在本案中担任原告王某某的代理人。2007年8月，由刘某某牵头，引进资金在迎龙镇龙顶村冷水垭修建房屋，兴办老年度假村。修建的房屋以当地村民名义办理相关修建和房地产权手续，由刘某某实际使用和收益。2008年6月，房屋落成，内部装修完毕，道路、水塘等设施基本建好。遂以“山村农家乐租售”为题通过重庆商报刊登广告招商。王某某通过刘某某在报纸上所作的广告知道刘某某有房屋出售，遂与刘某某联系。经双方协商，双方于2009年5月8日签订了《合伙集资建房及房屋分配协议书》及《补充协议》，约定王某某出资70万元购买位于重庆市南岸区迎龙镇龙顶村大岚垭村民小组的房屋400多平方米及院坝、鱼塘等。协议签订后，王某某先后分两次向刘某某支付了房款40万元。王某某接房后，该房屋及附属设施面临许多权属纠纷，致使王某某不能正常使用。后王某某得知刘某某非该农村集体经济组织成员，也不是其出售的该农村宅基地房屋的产权人。王某某遂起诉至法院要求确认《合伙集资建房及房屋分配协议书》及《补充协议》无效并要求刘某某返还已支付的40万元房款并赔偿资金占用损失。一审法院审理后认为二协议不存在合同法规定的无效情形，故没有采纳我们的代理意见。后，我方不服提起上诉，在二审过程中，我们的代理意见得到法院采纳，二审判决撤销一审判决并改判支持了我方的一审诉讼请求，该案成功反败为胜。

一审代理词

审判员：

依照法律规定，重庆合纵律师事务所接受王某某的委托，指派我们担任本案原告王某某的代理人参加诉讼。开庭前，代理人听取了被代理人的陈述，查阅了本案相关材料，进行了必要的调查。现结合本案的证据、事实和法律适用，针对当事人争议的焦点问题，发表以下代理意见，提请法庭采纳。

一、该房屋买卖合同因为违反了法律的禁止性规定而无效。

农村的宅基地属于农民集体所有，非农村集体组织成员不得购买农村宅基地及上面建筑的房屋。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同由于内容违反了法律的禁止性规定而无效。

根据我国《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日全国人大常委会第十六次会议通过）第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。房屋所在的土地不能依法转让导致在该土地上自建的房屋依法亦不能买卖，这适用的就是在房地产交易中采取的“地随房走”的法律原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，在农民集体土地上建造的这些房屋不能自由买卖，由于此种房屋的买卖行为违法，致使这些房屋根本不可能办理到合法的房屋产权证。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地。其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

二、该合同因违反国家政策和法规而无效。

中发［1997］11号《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》和1999年的国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国办发[2007]71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中再次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”在该案件中当事人违反了国家政策和法规，因此，本案涉及的合同无效。

三、本案被告并无处分涉案房屋的主体资格，从这个角度来说，该合同也是无效的。

根据原告举示的证据可以看出，被告并不是涉案房屋的所有权人，这些房屋的所有权人是李开书、刘刚、方福胜，被告并不享有所有权，因此，被告的行为属于无权处分行为，被告并不具有处分涉案房屋的主体资格，因此该合同无效。

四、合同无效后的处理。

因为上述原因，该合同是个无效合同，房屋的转让也是无效的，导致原告无法实际取得涉案房屋的所有权，因此，被告理应归还原告已付购房款项。对于合同无效，被告具有较大的过错，因为被告首先在报纸上打广告租售涉案房屋，并且在广告中谎称有产权，给原告以误导，从而诱导原告作为购买涉案房屋的意思表示。因此，被告应承担缔约过失责任，赔偿原告的经济损失。

综上所述，本案中合同是无效的，房屋的转让也是无效的，被告理应归还原告已付购房款项。同时，还应当承担缔约过失责任，赔偿原告的损失。望法庭充分考虑并采纳代理人的代理意见，作出公正判决，以维护原告的合法权利。

二审代理词

审判长、审判员：

依照法律规定，重庆合纵律师事务所接受王某某的委托，指派我们作为上诉人王某某的代理人参加二审诉讼活动。现结合本案的证据、事实和法律适用，针对当事人争议的焦点问题，发表以下代理意见，提请法庭采纳。

我们认为，一审判决在认定事实方面及适用法律方面均存在错误，具体陈述如下。

第一部分  关于认定事实错误

一、一审判决对于合同性质认定错误。

一审判决认为“协议中明确约定双方为合伙集资建房，被告为合伙集资建房牵头人，原告为合伙建房投资人者。虽合同签订时房屋已建成，但不影响原告投资者的身份”。一审判决将属于房屋买卖性质的合同错误认定为合伙集资建房性质，我们认为这一认定是不切实际的。

1、关于合同名称与合同性质不一致时合同应如何认定问题。

本案中，虽然上诉人与被上诉人签订的合同冠以《合伙集资建房及房屋分配协议书》的名称，但事实上涉案房屋是被上诉人利用农村集体的土地以兴办老年度假村名义修建的。该房屋建好后一年左右，被上诉人在报刊上刊登租售房屋广告，上诉人正是看到广告与被上诉人接洽后以70万元的价格购买了涉案房屋。被上诉人明知农村集体组织的土地、房屋不能买卖，遂冠以貌似合法一些的《合伙集资建房及房屋分配协议书》名称与上诉人签订合同。值得特别提到的是，从被上诉人筹措建房至房屋建设完毕始终，上诉人既不知情也从未对房屋建设有过任何参与和投入，之前甚至连被上诉人和第三人都不认识，何来集资建房之说！根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定：“　一、当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。”因此，当合同名称与合同内容不一致时，应以合同内容、特征、主要条款等加以理解和识别，而不能以合同的名称为准。一审法院不顾本案已查清的事实，简单的以合同名称为依据作出本案系合伙集资建房的认定显然是错误的。

2、从“集资建房”的文意理解，应是集资在前，建房在后。

根据集资建房的字面意思理解，集资的目的是为了建房，建房是集资的结果，所以一定是先集资后建房。本案一审庭审中，被上诉人多次承认房屋已经建成才刊登的租售房屋广告，上诉人也正是基于此才购买了该房屋。因此，房屋建成后根本就不需再集资，而收回投入的行为当然只能通过买卖等交易手段。一审法院颠覆了这一常识作出本案系合伙集资建房的认定显然错误。

3、从国家有关“集资建房”的政策规定看，本案不符合集资建房的条件。

根据《经济适用住房管理办法》 “距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”的规定。本案上诉人和被上诉人均不具备集资建房的主体资格。且被上诉人在一审中已经明确承认先由被上诉人与其他人合伙为第三人修建房屋，然后由第三人出具委托书委托被上诉人向上诉人转让使用权，第三人对此也予以确认。因此本案根本不存在被上诉人与上诉人合伙为第三人修建房屋的基本事实。

4、从合同内容看，本案不符合合伙集资建房的合伙特征。

依照《民法通则》的有关规定，合伙的基本特征在于共同投资、共享收益、共同经营、共担风险。而本案中的所谓“合伙集资建房”却是由上诉人在房屋建成后个人投资70万元，分配所建成的全部房，而建房收益则全部由被上诉人享有，更不存在任何共同经营的事实。这种情况倒是与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定的情形相一致：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。

5、本案本质上属于个人违法建房出售。

本案实质上是被上诉人与三名第三人违法在第三人的宅基地上修建房屋并出售给上诉人。这种行为的违法性是不容质疑的，《最高人民法院印发<关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复>的通知》中对于此种行为的违法性也有明确阐述：“一段时期以来，在全国一些地方，有关人员与农民联合在农村宅基地、责任田上违法建房出售现象较为普遍。”

基于上述，本案性质应属于典型的房屋买卖合同纠纷。

二、一审判决对于合同目的认识错误。

一审判决认为“原被告签订的《合伙集资建房及房屋分配协议书》和《补充协议》并不是以转让宅基地的使用权为目的”。我们认为这个认定的错误非常明显。

1、在《合伙集资建房及房屋分配协议书》中，双方明确约定“将一幢七套十四室八厅七厨九卫共计面积500.5平方米，按房屋现状交给乙方，其房屋产权等一切权利永久归于乙方”，“顶名办理的村民无权享受房屋的一切权利”。这些内容一审已经查明（见判决书第三页），这已经非常直接也非常充分的说明了合同的目的就是“将房屋的一切权利从村民处转移到上诉人处”，而依据“地随房走”的法律原则，房屋的宅基地也同样从村民处转移到上诉人处。

上诉人认为，姑且不论本案的合同性质，仅就合同目的而言，上诉人签署本合同的最终目的是获得房屋的所有权以及宅基地的使用权。

2、从合同签署过程看，一审判决已经查明，先是被上诉人修好了房屋，在报纸上打广告要租售房屋，然后上诉人根据广告上的电话联系被上诉人，双方才订立了这份合同。而合同的内容不是出租，而是将房屋“分配”（出售）给上诉人。因此，合同目的同样是上诉人获得房屋所有权及宅基地使用权。

3、从双方的约定看，双方约定“国家政策放宽后，甲方应协助乙方做好产权过户手续”，这一约定也充分说明了合同目的是“产权过户”，而不可能是“产权不过户，不转移宅基地使用权”。

第二部分  关于适用法律错误

本案本质上属于城镇居民到农村建房或者买房，属于宅基地转让行为或者其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认合同无效。具体法律依据如下：

一、关于法律认定方面。

最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日，法发[2008]36号）指出，依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。

二、关于法律规定及国家政策。

依照《物权法》第一百五十三条之规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，由土地管理法等法律和国家的有关政策共同调整，与本案有关的不允许城镇居民在农村建房或者买房的法律及政策规定如下：

1、《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

3、国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

4、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

5、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

三、一审判决以合同双方是否明知合同违法作为判断合同效力的依据错误。

一审判决认为“上诉人签订合同的时候明知不能办理过户手续，所以应当承担相应的合同风险，因此双方签订的合同有效。”我们认为，就本案而言，合同双方是否明知国家法律、政策规定不能办理过户手续，均与合同效力无关。合同的效力取决于是否违背了国家法律及相关政策的禁止性规定。因此，一审判决的该项理由是相当荒谬的。

终上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法改判。望贵院纠正一审法院的错误判决，改判支持上诉人的上诉请求。

作者简介：

        汪志国|北京大成（重庆）律师事务所合伙人，擅长处理合同法、刑法、公司法、婚姻家庭法等领域法律事务。律师专业高级职称，西南大学法律专业硕士研究生导师，渝中区十佳律师，重庆交通大学、重庆工商职业学院等高校兼职法学教授，重庆市第四届律师协会刑事专业委员会委员、重庆市第五届、第六届律师协会公司专业委员会委员，中国致公党党员，重庆晚报新闻律师团成员，重庆电视台法制栏目嘉宾，重庆市司法局人民调解员。

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